Aucune durée de validité fixée par la loi
Le pré-état daté n'a pas de date de péremption. L'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation impose de remettre à l'acquéreur un ensemble d'informations au plus tard à la date de signature de la promesse de vente, mais il ne dit nulle part que ces informations cessent d'être valables après trois, six ou douze mois.
Les durées que l'on croise parfois (« trois mois », « un an ») ne viennent d'aucun texte. Elles traduisent une prudence de terrain, pas une règle.
La vraie règle : des chiffres à jour de la dernière assemblée générale
Ce que la loi exige, c'est la fraîcheur des informations. Le texte précise que les montants des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget, l'état global des impayés et de la dette envers les fournisseurs, et la part du fonds de travaux rattachée au lot sont :
« à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente. »
Autrement dit, votre pré-état daté reste valable tant qu'aucune nouvelle assemblée générale n'a approuvé les comptes entre son établissement et la signature du compromis.
Quand faut-il le refaire ?
1. Une assemblée générale a approuvé de nouveaux comptes
C'est le cas le plus fréquent. Votre pré-état daté a été établi avec les comptes approuvés en avril, et une nouvelle assemblée se tient avant votre compromis : les chiffres ne sont plus ceux que la loi demande. Il faut le refaire à partir de la nouvelle convocation et de ses annexes comptables.
2. Des travaux ou un appel de fonds exceptionnel ont été votés
Le pré-état daté indique aussi les sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur. Si l'assemblée a voté des travaux ou si le syndic a lancé un appel de fonds exceptionnel, ces montants changent. Mieux vaut remettre le document à jour pour que l'acquéreur signe en connaissance de cause.
3. La vente a pris beaucoup de retard
Un compromis signé très longtemps après l'établissement du pré-état daté a toutes les chances de tomber après une assemblée générale. Dans ce cas, revérifiez la date de la dernière assemblée avant de signer.
Deux exemples concrets
- Pré-état daté établi en mai, compromis en septembre, sans assemblée générale entre les deux : les informations sont toujours à jour, le document reste utilisable.
- Pré-état daté établi en mai, compromis l'année suivante, après l'assemblée générale d'avril qui a approuvé les nouveaux comptes : le document n'est plus à jour, il faut le refaire.
Et après le compromis ?
Une fois le compromis signé, le pré-état daté a rempli son rôle. Pour l'acte de vente définitif, c'est l'état daté, établi par le syndic, qui fait le point à la date de la vente. Les deux documents ne se remplacent pas.
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En résumé
- La loi ne fixe aucune durée de validité au pré-état daté
- Les chiffres doivent être à jour de la dernière assemblée générale ayant approuvé les comptes avant le compromis
- Une nouvelle assemblée, des travaux votés ou un appel de fonds exceptionnel imposent de le refaire
- Pour l'acte définitif, c'est l'état daté du syndic qui prend le relais