Deux documents, deux étapes de la vente
Lors d'une vente d'un lot en copropriété, deux documents distincts sont obligatoires selon la loi ALUR :
- Le pré-état daté, remis avant la signature du compromis de vente
- L'état daté, remis avant la signature de l'acte authentique chez le notaire
L'un ne remplace pas l'autre. Les deux sont obligatoires pour finaliser la vente.
Tableau comparatif
Le pré-état daté en détail
Le pré-état daté regroupe l'ensemble des informations financières et administratives de la copropriété, telles que listées à l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation. Il comprend notamment :
- Les charges des deux derniers exercices (courantes et exceptionnelles)
- Les sommes impayées par les copropriétaires
- L'état du fonds de travaux
- Le règlement de copropriété, les PV d'AG des 3 dernières années, le carnet d'entretien
C'est le vendeur qui est responsable de sa remise. Il peut le constituer lui-même avec ses documents, demander l'aide de son syndic, ou passer par un service spécialisé comme Datimmo.
L'état daté en détail
L'état daté est un document actualisé établi par le syndic obligatoirement, juste avant la signature de l'acte de vente définitif. Il fait le point sur la situation financière du lot au moment exact de la transaction :
- Les sommes dues par le vendeur au syndicat (charges impayées, travaux...)
- Les sommes que le syndicat doit au vendeur (avances sur charges trop-perçues)
- Les sommes que l'acquéreur devra payer lors de la prise en charge du lot
Son coût est réglementé depuis le décret du 21 février 2020 : plafonné à 380 € TTC pour les copropriétés de moins de 200 lots, et à 450 € TTC pour les plus grandes.
Peut-on se passer de l'un des deux ?
Non. Les deux documents sont obligatoires. Si l'un d'eux manque :
- Sans pré-état daté au moment du compromis : le délai de rétractation de l'acquéreur ne commence pas à courir : la vente est bloquée
- Sans état daté au moment de l'acte authentique : le notaire ne peut pas instrumenter la vente
En résumé
- Le pré-état daté est fourni par le vendeur, avant le compromis
- L'état daté est fourni par le syndic, avant l'acte authentique
- Les deux sont obligatoires et ne sont pas interchangeables
- Le pré-état daté peut être obtenu sans passer par le syndic (via Datimmo), l'état daté non