La loi ALUR : une révolution dans la vente en copropriété
Adoptée le 24 mars 2014, la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a profondément réformé les règles applicables aux ventes de lots en copropriété. Son objectif principal : mieux informer l'acquéreur avant qu'il s'engage.
Avant cette loi, un acheteur pouvait signer un compromis de vente sans avoir accès aux données financières de la copropriété : charges impayées, dettes du syndicat, travaux votés. La loi ALUR a mis fin à cette opacité en créant l'obligation du pré-état daté.
L'article L721-2 CCH : le texte de référence
Le pré-état daté est encadré par l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), issu de la loi ALUR. Cet article liste précisément les informations que le vendeur doit remettre à l'acquéreur avant la signature du compromis ou de la promesse de vente.
Ces informations concernent à la fois :
- La situation financière de la copropriété et du lot vendu
- Les documents administratifs de la copropriété
Ce que le vendeur doit obligatoirement fournir
Documents financiers
- Le montant des charges courantes (budget prévisionnel) des deux derniers exercices
- Le montant des charges exceptionnelles (hors budget prévisionnel) des deux derniers exercices
- Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur (avances de trésorerie, fonds de roulement)
- Les sommes impayées par les copropriétaires
- Le montant de la dette du syndicat envers les fournisseurs
- L'état et la quote-part du lot dans le fonds de travaux
Documents administratifs
- Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division (avec modificatifs)
- Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
- Le carnet d'entretien de l'immeuble
- Le diagnostic technique global (DTG) ou le plan pluriannuel de travaux (PPT) si réalisé
- La fiche synthétique de la copropriété (établie par le syndic)
À qui s'applique l'obligation ?
Le pré-état daté est obligatoire pour toute cession d'un lot ou d'une fraction de lot dans une copropriété soumise à la loi du 10 juillet 1965. Cela comprend :
- Les appartements
- Les caves, parkings et boxes vendus séparément
- Les locaux commerciaux en copropriété
- Tout autre lot annexe (grenier, local à vélos...)
Attention : la vente d'une maison individuelle (même en lotissement) n'est pas concernée. Seules les copropriétés régies par la loi de 1965 sont visées.
Quelles sont les conséquences d'un manquement ?
La sanction principale est la prolongation indéfinie du délai de rétractation de l'acquéreur. En droit, le délai de 10 jours ne commence à courir qu'à partir de la remise complète du pré-état daté. Tant que ce document n'est pas fourni, l'acheteur peut se rétracter à tout moment, sans pénalité.
En pratique, cela signifie que la vente ne peut pas avancer tant que le pré-état daté n'est pas entre les mains de l'acquéreur. Le notaire veillera à ce que toutes les pièces soient réunies avant de procéder.
En cas de litige (vice caché, information incomplète), l'absence ou l'incomplétude du pré-état daté peut également engager la responsabilité civile du vendeur.
Comment se mettre en conformité rapidement ?
Deux solutions s'offrent au vendeur :
- Passer par le syndic : demandez l'ensemble des documents à votre gestionnaire. Délai moyen de 3 à 8 semaines, facturé entre 100 et 300 €.
- Utiliser Datimmo : uploadez vos documents de copropriété (PV d'AG, appels de charges, règlement...) et obtenez votre pré-état daté conforme sous J+5 standard ou J+1 prioritaire, à partir de 29,99 €.
En résumé
- La loi ALUR (2014) a rendu le pré-état daté obligatoire pour toute vente en copropriété
- Le texte de référence est l'article L721-2 du CCH
- Le vendeur est responsable de la remise avant la signature du compromis
- Sans remise, le délai de rétractation de l'acquéreur ne court pas
- Il peut être obtenu sans passer par le syndic, via un service comme Datimmo